Čo možno očakávať od trhu s bývaním v roku 2023

Trh s bývaním v roku 2022 definovali dve kľúčové veci: inflácia a rýchlo rastúce sadzby hypoték. A to v mnohých ohľadoch postavilo trh do pozície resetu.

Keďže Federálny rezervný systém (FED) aj Európska centrálna banka (ECB) podnikli v roku 2022  kroky v snahe znížiť infláciu, sadzby hypoték sa viac ako zdvojnásobili, čo sa v jednom kalendárnom roku ešte nikdy nestalo. Banky mesiac čo mesiac úroky pri hypotékach navyšovali, až kým narástli v priemere z necelého 1% na hranicu piatich percent.

To malo kaskádovitý vplyv na aktivitu kupujúcich, rovnováhu medzi ponukou a dopytom a v konečnom dôsledku aj na ceny domov. A keďže sa všetky tieto veci zmenili, niektorí kupujúci a predávajúci odložili svoje plány a rozhodli sa počkať, kým sa trh stane trochu predvídateľnejším.

Čo čaká sadzby hypoték v roku 2023?

Odborníci sa zhodujú, že do budúcnosti to bude stále všetko o inflácii. Ak bude inflácia vysoká, budú vysoké aj sadzby hypoték. Ak však bude inflácia naďalej klesať, sadzby hypoték budú pravdepodobne reagovať. Hoci sa môžu objaviť prvé náznaky zmierňovania inflácie v závere tohto roka, ešte nie sme z najhoršieho vonku. Infláciu treba sledovať v tomto roku a aj v roku 2024. Európska centrálna banka však stále, v mene boja proti vysokej inflácii, neukončila zvyšovanie základnej úrokovej sadzby, od ktorej sa následne odvíja aj výška úrokov v komerčných bankách.

„Veľkú časť zvyšovania už máme za sebou, uvidíme, čo spraví ECB v ďalších krokoch. Myslíme si však, že ECB zvýši sadzby ešte dvakrát alebo trikrát,“ uviedol hlavný ekonóm Tatra banky Róbert Prega.

„Vrchol dosiahneme asi v polovici tohto roka s tým, že podľa našich odhadov tieto sadzby ECB ešte chvíľu podrží a postupné znižovanie by mohlo prísť neskôr v budúcom roku,“ ozrejmil analytik Slovenskej sporiteľne Matej Horňák.

„Predpokladáme, že tieto sadzby by mali zostať na vrchole približne rok,“ uviedol analytik UniCredit bank Ľubomír Koršňák.

Čo sa stane s cenami rezidenčného bývania v roku 2023?

V 2.polovici roku 2022 sme videli, že ceny domov a bytov sa zmiernili a ponuka bytov vzrástla, pretože dopyt kupujúcich sa stiahol v dôsledku vyšších sadzieb hypoték.

Významným faktorom, ktorý sa podpísal na konci r.2022 pod klesajúce ceny nehnuteľností, je tiež počet rozostavaných bytov, ten je aktuálne historicky najvyšší na Slovensku. Ponuka bytov v nových projektoch sa medziročne zdvojnásobila. Ceny sa zastabilizovali, pričom nové byty od developerov sú o 12% drahšie ako minulý rok.

Sekundárny trh nehnuteľností sa sa v roku 2023 mení z trhu predávajúceho na trh kupujúceho, potom čo ponuka začala presahovať dopyt. Po prudkom náraste za posledné 3 roky, kedy v roku 2020 priemerné ceny nehnuteľností na bývanie na Slovensku rástli vyše 10%, v rokoch 2021 a 2022 dokonca vyše 20% sa ceny stabilizovali,  a potom v 2. polroku 2022 už mierne klesli pod 2 500 € / m2.

Aký scenár pre rok 2023 očakáva NBS?

Predpoklad Národnej Banky Slovenska je stagnácia rastu cien – niekde ceny nehnuteľností porastú viac, niekde menej. Meniť sa to bude od regiónu ale aj polohy v rámci mesta, obce či kraja. Drobné výkyvy v najbližších štvrťrokoch nastať môžu, no nemali by byť zásadného charakteru. Jedným z dôvodov je aj to, že eviduje zvýšený nárast nových stavebných povolení a historicky najviac je rozostavaných bytov. To by malo zmierniť obrovský hlad Slovákov po nehnuteľnostiach a vracať do normálu pomer ponuky a dopytu.

Trh s bývaním v roku 2023 budú definovať sadzby hypoték a sadzby budú závisieť od toho, čo sa stane s infláciou. 

Zdroj:

UCB, Tatra Banka, Slovenská Sporiteľňa, Národná Banka Slovenska